On achète un immeuble ancien à rénover, on signe chez le notaire, et on découvre six mois plus tard que la TVA appliquée à la revente ne correspond pas à ce qu’on avait budgété. Le notaire a rédigé l’acte conformément aux textes, mais personne n’a pris le temps d’expliquer les arbitrages fiscaux qui se jouaient en amont.
Sur une opération de marchand de biens, le régime de TVA conditionne directement la rentabilité, et les zones d’ombre sont plus nombreuses qu’on le croit.
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TVA sur marge ou TVA sur prix total : un arbitrage que le notaire ne tranche pas à votre place
Le notaire rédige l’acte en appliquant le régime que vous avez choisi, ou celui qui s’impose de droit. En revanche, il ne va généralement pas modéliser les deux scénarios pour comparer leur impact sur votre marge nette. C’est votre affaire, ou celle de votre expert-comptable.
Quand on revend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, la revente est en principe exonérée de TVA. On peut toutefois opter pour la TVA, et dans ce cas se pose la question : TVA sur le prix total ou TVA sur la marge ?
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La TVA sur marge n’est accessible que sous conditions cumulatives strictes. Il faut que l’acquisition initiale n’ait pas ouvert droit à déduction de TVA, et que le bien revendu corresponde juridiquement au bien acquis. Si vous avez acheté un terrain bâti, démoli le bâtiment, puis revendu un terrain à bâtir, l’identité juridique est rompue : la TVA sur marge est exclue.
Le Conseil d’État a resserré cette lecture ces dernières années, et les notaires ne relèvent pas toujours ce point au moment de la signature du compromis. On se retrouve alors avec un acte authentique rédigé sur la base d’un régime contestable, et un redressement fiscal en embuscade.
Engagement de revendre et droits de mutation réduits : le piège du délai
Quand un marchand de biens acquiert un immeuble, il bénéficie de droits de mutation à taux réduit (de l’ordre de 0,715 % au lieu des droits classiques autour de 5 %). Ce taux réduit est conditionné à un engagement de revendre dans un délai précis.
En pratique, le notaire mentionne cet engagement dans l’acte d’acquisition. Ce qu’il n’explique pas toujours, c’est la cascade de conséquences si le délai est dépassé :
- Le complément de droits de mutation devient exigible, avec intérêts de retard, ce qui peut représenter plusieurs points de pourcentage du prix d’acquisition
- La rentabilité de l’opération bascule, surtout sur les petits lots où la marge est serrée
- Le dépassement du délai ne fait l’objet d’aucune alerte automatique de la part de l’étude notariale, c’est au marchand de biens de suivre ses échéances
On a vu des opérateurs perdre l’intégralité de leur marge sur une opération parce qu’un chantier de rénovation avait pris du retard et que la revente n’avait pas eu lieu dans les temps. Suivre le calendrier de revente est aussi stratégique que le choix du régime de TVA.
Recodification TVA au 1er septembre 2026 : ce qui change concrètement
Les règles de TVA immobilière vont basculer du Code général des impôts vers le nouveau Code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er septembre 2026. Ce n’est pas une simple renumérotation d’articles.
Le nouvel article L. 221-19 du CIBS conditionne l’application de la TVA sur marge à deux critères cumulatifs :
- Le bien doit avoir été acquis « en vue de la revente »
- L’acquisition doit avoir été grevée d’un montant de TVA non nul non déductible, ou provenir d’un vendeur lui-même dans cette situation
En clair, les critères d’accès au régime de la marge vont être resserrés. Des opérations qui passaient jusqu’ici en TVA sur marge sans difficulté pourraient basculer en TVA sur prix total après cette date, avec un impact direct sur le prix de revente ou sur la marge du marchand de biens.
La plupart des notaires raisonnent encore sur les règles actuelles du CGI. Si vous signez un compromis en 2025 pour une revente prévue fin 2026, il faut anticiper dès maintenant le régime qui s’appliquera au moment de la vente définitive, pas celui en vigueur au moment de l’achat.
Franchise en base de TVA : un seuil à surveiller
Pour les marchands de biens dont le chiffre d’affaires reste modeste, la question de la franchise en base de TVA se pose. En 2026, les seuils restent différenciés par activité, avec un seuil normal fixé à 37 500 euros et un seuil majoré à 41 250 euros pour les prestations de services. Dépasser ces seuils en cours d’année déclenche l’assujettissement, ce qui modifie toute l’économie d’une opération en cours.
Responsabilité du notaire en cas d’erreur sur le régime de TVA
Le notaire a un devoir de conseil. En matière de TVA immobilière, ce devoir a été rappelé par la cour d’appel de Douai dans un arrêt du 20 septembre 2018 : une SCI s’était retrouvée en difficulté après un montage où l’assujettissement à la TVA avait été mal qualifié. Le notaire avait manqué à son obligation d’éclairer son client sur les conséquences fiscales de l’opération.
En pratique, engager la responsabilité du notaire reste une démarche longue et coûteuse. La plupart des marchands de biens préfèrent absorber la perte plutôt que d’aller au contentieux. C’est pourquoi le vrai levier se situe en amont : poser les bonnes questions avant la signature, pas après.
Les retours varient sur ce point selon les études notariales. Certaines intègrent un véritable accompagnement fiscal dans leur prestation, d’autres se limitent à la rédaction de l’acte et renvoient vers le comptable pour tout ce qui touche à l’optimisation TVA.
TVA marchand de biens : les vérifications à mener avant chaque acte
Avant de signer un acte d’acquisition en tant que marchand de biens, trois points méritent d’être clarifiés avec votre notaire et votre expert-comptable, pas l’un ou l’autre, les deux :
D’abord, vérifier si le bien acquis ouvre ou non droit à déduction de TVA, car c’est ce point qui détermine le régime applicable à la revente. Ensuite, confirmer que l’identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu sera maintenue, surtout si des travaux lourds ou une division parcellaire sont prévus. Enfin, caler le calendrier de revente sur le délai d’engagement pour conserver le bénéfice des droits de mutation réduits.
Un marchand de biens qui signe sans avoir verrouillé ces trois éléments prend un risque fiscal réel. Le notaire sécurise l’acte juridiquement, mais la stratégie fiscale reste la responsabilité de l’opérateur. Sur une opération de marchand de biens, la TVA n’est pas un détail administratif : c’est le poste qui fait ou défait la rentabilité du projet.
